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《貴州省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場實施意見》政策解讀
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索 引 號: 000014349/2020-2882806 信息分類:
發布機構: 生成日期: 2020-09-04 20:00:00
文  號: 是否有效:
名  稱: 《貴州省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場實施意見》政策解讀

2020年8月,省人民政府辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓出租抵押二級市場實施意見》(黔府辦發〔2020〕20號)(以下簡稱《實施意見》)?,F就該政策解讀如下。

一、出臺背景

2019年5月29日,中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),2019年7月23日,以國辦發〔2019〕34號文件印發實施。為結合實際,研究制定我省的《實施意見》,省自然資源廳召集貴陽、安順等市自然資源局同志深入學習研究《指導意見》,通過查閱資料、問卷調查、統計分析等方式廣泛開展調研,并深入全國試點湄潭縣、貴陽市公共資源交易中心、龍里縣、興義市等地調研,形成《全省建設用地二級市場調研報告》。調研發現,我省的土地二級市場因“缺乏交易的操作性規定、交易信息不對稱、服務監管不到位”等問題,交易雙方在達成意向并簽訂轉讓協議后,再到不動產登記中心辦理轉移手續,交易信息、交易程序處于封閉狀態,存量土地資源要素流通不暢,未形成規范有序的二級市場。根據調研發現的問題,省級起草的《實施意見》,在國家《指導意見》的基礎上,吸納了湄潭試點縣的經驗做法,學習借鑒了山東、安徽、河北等省已出臺二級市場實施意見的相關做法,注重明確二級市場轉讓、出租、抵押操作性規定,加強二級市場公共交易平臺的建設,強調二級市場大數據系統建設和多部門信息的互通共享。在多次討論、修改、征求意見的基礎上完成了《實施意見》送審稿,并于5月11日通過合法性審查,6月1日,經省政府分管省領導召開專題會議研究通過,7月30日經省委常委會第151次會議(省委全面深化改革委員會第八次會議)審議通過。

二、主要內容

《實施意見》共七個部分。第一部分是總體要求。包括指導思想、目標任務和適用范圍。第二部分是完善轉讓規則。明確建設用地使用權轉讓形式,規范不同權能建設用地使用權轉讓條件,完善土地分割、合并轉讓政策,實施差別化的稅收政策。第三部分是加強出租管理。明晰以有償使用方式取得的建設用地使用權出租條件,規范了劃撥建設用地使用權出租管理,規范建設用地使用權租賃合同管理。第四部分是完善抵押機制。明確了不同權能建設用地使用權抵押的條件,放寬對抵押權人的限制,依法保障抵押權能。第五部分是規范交易秩序。對各地建設交易平臺提出了要求,注重信息的互通共享,規范了交易流程。第六部分是加強監測監管。對培訓和規范中介組織、加強交易資金監管、落實公示地價體系、完善信用體系等提出了要求。第七部分是強化保障措施。從加強組織領導、加強部門協作、嚴格監督問責三個方面進行明確。

三、文件重點解決的幾個問題

(一)完善了建設用地使用權轉讓規則

根據建設用地使用權取得方式的不同,分別明確以劃撥方式、出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓程序、符合轉讓的條件。針對建設用地使用權土地分割、合并的情況,明確了分割或合并的土地用途和規劃條件應符合規劃要求,需經市縣自然資源主管部門批準。鼓勵市、縣人民政府結合實際,在地方權限內探索制定城鎮土地使用稅差別化政策

(二)加強了建設用地的出租管理

????明確以出讓方式、租賃方式、作價出資或入股等方式取得建設用地使用權出租應具備的條件。對劃撥方式取得建設用地使用權出租的,明確了劃撥土地年收益標準要與地價標準相均衡,建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度。規范了建設用地使用權租賃合同,明確了建設用地簽訂土地出租合同的最低期限、建設用地的長期出租年限,明確了建設用地使用權出租與設立抵押權的關系。

(三)完善了建設用地使用權的抵押機制

????明確了以劃撥方式、出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權依法抵押的操作性規定。放寬了抵押權人的限制,自然人、企業均可作為抵押權人辦理不動產抵押相關手續。

根據國家八部委下發的《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(2016)20號)精神,鼓勵探索不以公益為目的養老、醫療、教育、文化、體育等社會領域企業,以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。

(四)規范了二級市場的交易秩序

要求市(州)和有條件的縣(市)人民政府在現有公共資源交易中心或不動產登記中心搭建城鄉統一的土地市場交易平臺。要求自然資源主管部門加快建設全省建設用地市場信息系統,推進建設用地市場數據信息與司法、住房城鄉建設、財政、國資、稅務等部門信息系統的互通共享。要求市、縣自然資源部門完善交易規則,按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程推進工作,制定規范的轉讓、出租、抵押合同。

(五)加強了建設用地市場的監測監管

要求自然資源及相關主管部門培育和規范土地評估、不動產辦理、涉地律師事務等中介組織。要求市、縣自然資源主管部門加強交易資金監管,探索建設用地二級市場交易資金的第三方資金監管模式。要求自然資源主管部門制定土地市場信用評價規則和約束措施,會同省發展和改革委、市場監管、金融、稅務等部門對失信主體實施聯合懲戒。


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圖解

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